ب-۳ عدم تسلیم در نتیجه قوه قاهره

در جایی که قوه قاهره سبب عدم امکان تسلیم باشد، مزارع مسؤولیتی در جبران خسارت عامل ندارد.

ب-۴ عدم تسلیم در نتیجه غصب ملک از طرف شخص ثالث

دخالت شخص ثالث اگر قابل دفع نباشد، رافع مسئولیت مزارع می‌باشد و در حکم قوه قاهره است. علاوه بر حقی که عامل برای فسخ مزارعه دارد، خسارات وارد به مزارع نیز باید از غاصب گرفته شود زیرا در این فرض، مزارع نیز از غصب زیان می­بیند و می ­تواند جبران آن را از غاصب بخواهد. به نظر می­رسد که قانون­گذار ‌در مورد غصب و اثر آن بر عقد مزارعه از مورد غصب ملک توسط ثالث در بحث اجاره ماده ۴۸۸ ق.م تبعیت نموده است و مانند همان بحث بین غصب پیش از تسلیم و بعد از آن تفاوت می­ گذارد. در ماده ۵۲۸ ق.م مقرر می­دارد: «اگر شخص ثالثی قبل از اینکه زمین مورد مزارعه تسلیم عامل شود آن را غصب کند، عامل مختار بر فسخ می­ شود؛ ولی اگر غصب بعد از تسلیم واقع شود حق فسخ ندارد». در قسمت اخیر ماده می­بینیم که عامل تنها یک راه ­حل قانونی دارد و آن رجوع به غاصب است.

چنین باید عنوان کرد که غاصب بایستی اجرت­المثل زمین و کار را به اضافه منافع مسلمی که از آنان فوت شده است بپردازد و در تقسیم این خسارت میان آن دو (مالک و عامل)، عادلانه­ترین راه این است که نسبت تقسیم محصول در نظر گرفته شود، زیرا غصب باعث بطلان و انفساخ مزارعه نمی­ شود و تنها حق فسخ به وجود ‌می‌آورد؛ ولی اگر عامل پیش از تسلیم، مزارعه را فسخ کند و خسارتی هم نخواهد، اجرت­المثل تمام زمین (‌بر مبنای‌ غصب) و اجرت­المثل کار عامل به نسبت حصه مالک (‌بر مبنای‌ تسبیب) حداقل خسارت مالک است (کاتوزیان، ۱۳۹۱).

ج – پرداخت خراج زمین

عوارض و مالیات که بر زمین تعلق ‌می‌گیرد به عهده مالک آن است؛ مگر اینکه بین مزارع و مالک شرط خلاف آن شود. ماده ۵۴۲ ق.م مقرر می­دارد: «خراج زمین به عهده مالک است؛ مگر این که خلاف آن شرط شده باشد، سایر مخارج زمین برحسب تعیین طرفین یا متعارف است».

عقد مزارعه به طور ضمنی حاوی این تعهد است که زمین در حالی به زارع تسلیم شود که او بتواند استفاده مطلوب از آن ببرد و هزینه­ های اجرای این تعهد به طور طبیعی با مزارع است. ‌بنابرین‏ مالیات، عوارض شهرداری و هزینه ثبت ملک و مانند این­ها به عهده مالک است و به زارع تحمیل نمی­ شود، زیرا عوارض و مالیات بر ملک وضع می­ شود (کاتوزیان، ۱۳۹۱).

د- امکان انتقال زمین

عقد مزارعه، حق مالکیت مزارع را نسبت به عین زمین از بین نمی­برد و لذا مالک این حق را دارا ‌می‌باشد که آن عین را به دیگری بفروشد یا ببخشد (کاتوزیان، ۱۳۹۱). در این صورت، عقد بیع یا هبه خللی به خود عقد مزارعه وارد نمی­کند؛ لیکن با وحدت ملاک از ماده ۵۳ ق.م ‌در مورد حق انتفاع، هرگاه زمین مورد مزارعه به شخص ثالث منتقل گردد و انتقال­گیرنده از عقد مزارعه بر روی آن زمین و این­که زمین برای مدتی مسلوب­المنفعه است آگاه نباشد، می ­تواند این انتقال زمین به خود را فسخ نماید.

۲-۲-۲- گفتار دوم: انفساخ، بطلان و انقضای مدت عقد مزارعه و آثار آن

عقد مزارعه از عقود لازم است طرفین نمی ­توانند هر وقت که خواستند آن­ را به هم بزنند؛ اما گاهی مثل هر عقد لازمی وضعیت بطلان را پیدا می­ کند و گاهی با شرایط و اوضاع و احوال خاصی منفسخ می­ شود و گاهی هم به علت عدم تحقق شرط امکان فسخ داده می­ شود که در این گفتار به آنان اشاره می­کنیم:

۲-۲-۲-۱- بند اول) موارد انفساخ عقد مزارعه

الف) خروج زمین از قابلیت انتفاع

‌در مورد اول که قانون­گذار نیز بدان اشاره نموده است. ابتدا زمین قابلیت زراعت را دارد و عقد مزارعه منعقد می­ شود؛ ولی بعد از عقد به علت فقدان آب خشک می­ شود یا صورت باتلاقی غیر قابل علاج درمی­آید. ماده ۵۲۷ ق.م مقرر می­دارد: «هرگاه زمین به واسطه فقدان آب یا علل دیگر از این قبیل از قابلیت انتفاع خارج شود و رفع مانع ممکن نباشد، عقد زارعه منفسخ می­ شود».

این فرض را نباید با موردی که در اثنای مدت آب قطع می­ شود و نیاز به اعمال پیش ­بینی نشده پیدا می­ کند اشتباه کرد، زیرا در این مورد، رفع منع امکان دارد و عامل حق فسخ مزارعه را پیدا می­ کند (کاتوزیان، ۱۳۹۱). هرگاه زمین از قابلیت زراعت خاصی که در عقد مزارعه قرار داده شده است، خارج شود؛ اگرچه زراعت­های دیگر در آن ممکن باشد؛ چنان که در عقد مزارعه کاشتن برنج در زمین تعیین شده؛ ولی در اثر خشکسالی آب رودخانه کم شده؛ به طوری که برنج­کاری نمی­ توان نمود؛ ولی جو و گندم که کمتر آب
می­خواهد، می توان کاشت در این صورت نیز عقد مزارعه منفسخ می­ شود (مدنی، ۱۳۹۱).

ب) فوت عامل با شرط مباشرت وی در عقد

بخش اخیر ماده ۵۲۹ ق.م صریحاً ‌به این نکته اشاره ‌کرده‌است که اگر در عقد مزارعه مباشرت عامل شرط شده باشد با فوت او عقد منفسخ می­گردد. این ماده قانونی مقرر می­دارد: «عقد مزارعه به فوت متعاملین یا احد آن­ها باطل نمی­ شود؛ مگر این که مباشرت عامل شرط شده باشد، در این صورت، به فوت او منفسخ ‌می‌باشد».

ج) فوت مالکی که مادام­العمر صاحب منافع زمین بوده است

هرگاه در عقد مزارعه، مزارعی که تنها به مدت عمر خود مالک منافع زمین بوده و می­توانسته آن را به اجاره یا مزارعه واگذارد فوت کند، این عقد منفسخ می­ گردد. ماده ۵۳۰ ق.م مقرر می­دارد: «هرگاه کسی به مدت عمر خود مالک منافع زمین بوده و آن را به مزارع داده باشد، عقد مزارع به فوت او منفسخ می­ شود». این ماده قانونی به نظر می­رسد از ماده ۴۹۷ ق.م ‌در مورد اجاره در فرض فوت موجری که به مدت عمر خود مالک منافع ملک بوده وحدت ملاک گرفته است. ماده ۴۹۷ ق.م مقرر می­دارد: «عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمی­ شود؛ لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است، اجاره به فوت موجر باطل می­ شود و … ».

د) قوه قاهره

هرگاه عامل به واسطه موانعی که خارج از قدرت او باشد، مانند جنگ، انقلاب، بیماری ساری، زلزله و سیلی که همه چیز را تخریب نماید، نتواند عمل مزارعه را انجام دهد، عقد مزارع منفسخ می­ شود (مدنی، ۱۳۹۱). حکم این مورد در ماده ۵۲۷ ق.م ذکر گردیده است، این ماده قانونی مقرر می­دارد: «هرگاه زمین به واسطه فقدان آب یا علل دیگر از این قبیل از قابلیت انتفاع خارج شود و رفع مانع ممکن نباشد، عقد زارعه منفسخ می­ شود».

۲-۲-۲-۲-بند دوم) آثار انفساخ

الف) انفساخ قبل از کشت

چناچه عقد مزارعه قبل از کشت بذر منفسخ گردد، عقد منحل شده و آنچه مزارع و عامل برای مزارعه اختصاص داده ­اند به صاحبش مسترد می­گردد و هرگاه عامل عملی قبل از کشت بذر انجام داده باشد، مثل نهرکشی حق گرفتن اجرت­المثل عمل خود را دارد.

ب) انفساخ قبل ‌از ظهور ثمره