گفتار اول.ثبت ایستای زمین

نظام ایستای ثبت زمین که متمرکز بر توصیف مجموعه ای از اطلاعات در خصوص هر قطعه زمین می‌باشد، در واقع ‌به این سوال پاسخ می‌دهد که چه کسی ،کدام قطعه زمین را با چه مقدار حق دارا است؟هرکدام از این سه سوال با یکی از اهداف و موضوعات اصلی ثبت زمین مالک ،حق مالکیت و قطعه زمین (موضوع مالکیت) مرتبط می‌باشد.این موضوعات و اهداف به شدت با یکدیگر مرتبط هستند و در واقع به خاطر وجود همین ارتباط است که ما می‌توانیم از وجود یک نظام سخن بگوییم.

مالک معرف یک فرد یا گروهی است که دارای حقی هست.قطعه زمین معرف یک قسمت مشخص از زمین است که به عنوان مال در نظر گرفته می شود وبه سوال کدام قطعه زمین (برای تعیین موقعیت و محل زمین) و سوال چه مقدار (برای تعیین اندازه و سایز زمین و ارزش یابی آن) پاسخ می‌دهد.حق مالکیت ارائه کننده یک رابطه حقوقی مشخص می‌باشد که به سوال چگونه پاسخ می‌دهد.سه نهاد مذبور به شدت با یکدیگر مرتبط هستند و نوع ارتباط فرد با زمین را نشان می‌دهند.

گفتار دوم.علل موفقیت در نظام ثبتی ایستا

در نظام مذبور تمرکز بر اطلاعات اولیه ای است که ثبت می‌گردند.در واقع در این نظام اطلاعات به روز نمی شوند و همین امر باعث می شود تا این نظام به عنوان مثال در دستیابی به فهم ارتباط میان نظام های ثبت زمین و بازارهای زمین و دلیل ثبت نشدن معاملات ناتوان باشد.در نتیجه قابلیت اعتمادی را که مورد انتظار جامعه از یک نظام ثبتی است، نمی تواند فراهم کند.‌بنابرین‏ روز آمدن کردن مداوم ثبت زمین باید تضمین شود و صرف ثبت زمین کفایت نمی کند و بعد از گذر مدت زمانی،اطلاعات موجود در نظام ثبتی ناقص و در نهایت منسوخ می‌گردند و این امر در حالی است که پیامدهای ثبت ناقص زمین اغلب بدتر از ثبت نشدن آن است.برای فهم این مطلب،توجه ‌به این نکته کافی است که نتیجه عدم به روز رسانی این اطلاعات آن است که کسی که برای اطمینان از وضعیت ثبتی ملکی یا مالکیت فردی به دفاتر ثبتی مراجعه می‌کند،ممکن است اطلاعات دریافتی وی اشتباه باشد.زیرا احتمال انتقال ملک یا تقسیم یا تجمیع آن با املاک دیگر وجود دارد که در نظام مذبور این تغییرات ثبت نشده است.همین نواقص سبب عدم موفقیت نظام مذبور و روی آوردن به نظام های ثبتی پویا گردیده است. ^[۸]

مبحث سوم.نظام ثبتی پویا

در این مبحث به مهمترین شرایط نظام ثبتی پویا اشاره خواهیم نمود.

گفتار اول.مفهوم بنیادی نظام ثبت پویا

در نظام پویای ثبت زمین علاوه بر جمع‌ آوری حقایق اولیه در خصوص وضعیت زمین به هنگام ثبت آن ،به انتقالات و تغییرات بعدی نیز توجه می‌گردد.در مرحله جمع‌ آوری اطلاعات اولیه نظام پویا همانند نظام ثبتی ایستا عمل می‌کند از این مرحله به بعد است که تفاوت دو نظام مذکور آشکار می‌گردد و تغییرات ایجاد شده در اطلاعات اولیه نیز ثبت می‌گردد. به عبارت دیگر میتوان گفت در نظام مذکور سه دسته اطلاعات در خصوص هر قطعه زمین مورد توجه قرار می‌گیرد:۱- حقایق اولیه که در خصوص وضعیت زمین وجود دارد ۲- انتقال زمین ۳-تغییرات زمین(تقسم و ادغام) در بررسی نظام مذبور به هر سه دسته اطلاعات فوق الذکر و نحوه ارتباط آن ها با هم باید توجه کرد.زیرا تنها در این صورت است که به نظام پویا به عنوان یک کل و یک نظام جامع نگاه می شود.علاوه بر آن باید راه حلی ارائه شود تا نظام مذکور قابلیت به روز شدن را داشته باشد تا بتواند هرچه بیشتر مورد اعتماد جامعه واقع شود.این امر که تأکید بیشتر بر ثبت اولیه زمین باید باشد یا بر به روز رسانی اطلاعات ثبت شده مبتنی بر تاریخ و توسعه کشوری هست که نظام پویا در آن اجرا می‌گردد.البته این امر بدان معنا نیست که صرفا” یکی از دو مقوله فوق به تنهایی در ابتدای اجرای نظام مذبور، باید مورد توجه قرار گیرد.زیرا در این صورت اصلا” از وجود نظام پویا نمی توان صحبت کرد چه آن که ارتباط میان دو مقوله مذکور است که در حقیقت این نظام رااز نظام ثبتی ایستا مجزا می‌کند.در کشورهای در حال توسعه مثل اندونزی و غنا وظیفه اولیه بیشتر مور توجه قرار گرفته است زیرا بیشتر زمین ها هنوز ثبت نشده اند. البته بسیاری از صاحبان حقوق در املاک واقعا” به دنبال ثبت آن نیستند. زیرا منافعی که بر ثبت زمین در این کشورها بار است،جبران زمان و پولی که باید به منظور ثبت املاکشان سرمایه گذاری کنند را نمی کند.چون آن که در این کشورها معاملات ‌در مورد زمینی که قبلا” ثبت شده است به طور غیررسمی انجام می شود و در موارد مشخصی حتی دادگاه های اندونزی حکم بر معتبر بودن چنین معاملات غیررسمی ای داده‌اند.همین امر سبب قطع ارتباط میان دو وظیفه فوق الذکر (ثبت زمین ‌بر اساس اطلاعات اولیه و به روز رسانی نمودن آن ها)نظام ثبت پویا گردیده و سبب شده است که نظام مذبور از دست یابی به اهدافش باز بماند. نظام ثبت املاک در سوئیس – که ثبت معاملات رایج به املاک غیر منقول ثبت شده را الزامی می‌داند^[۹] – در تقسیم بندی نظام های ثبتی به نظام پویا و ایستا، نظامی پویا به شمار می‌آید.

گفتار دوم.وظایف نظام پویا

‌در مورد وظایف نظام پویا در بندهای ذیل توضیحاتی اشاره خواهد شد.

بند اول.جمع اوری حقایق

این وظیفه زمانی که هیچ نظام واقعی ثبت زمین در منطقه ای که نظام مذبور در آن اعمال می شود وجود نداشته از اهمیت بیشتر برخوردار است که در این حالت یک روش دقیق برای جمع‌ آوری و ثبت اطلاعات لازم است.معمولا” دادگاه ها در این خصوص به ویژه در صورت اختلاف در حقوق موجود نقش مهم بازی می‌کنند. البته این امر تا حدی به وسیله روش های اداری جایگزین نظام قضایی می شود.بدان معنا که مدعیانی که از ثبت اولیه راضی نیستند می‌توانند به آن اعتراض کنند.این شیوه در قانون ثبت ایران نیز پیش‌بینی شده است که به موجب آن مواعدی برای اعتراض به تقاضای ثبت ملک از سوی کسانی که حقی را در پلاک مورد تقاضای ثبت برای خود قائل هستند،در نظر گرفته شده است.دو روش برای جمع‌ آوری اطلاعات و حقایق اولیه و در یک کلام ثبت اولیه ملک وجود داردکه در ذیل به شرح آن ها می پردازیم:

بند دوم.روش سیستماتیک

در روش منظم مقامات صالح یک یا چند ناحیه را به عنوان یک ناحیه ثبتی اعلام می‌کنند.معمولا” دارندگان حقوق در مناطق اعلام شده ملزم به اعلام حدود زمینشان و یا اعلام معاملاتشان و یا حق مورد ادعایشان می‌شوند که حق مذبور به وسیله مدارکی باید پشتیبانی شود.در پایان لیستی از قطعات مورد ثبت تهیه می شود که بیان می‌کند چه کسی چه حقی را در هر قطعه زمین دارد.این لیست برای اطلاع عموم طی مدت معین آگهی می شود.حقوق مندرج در لیست که اعتراضی نسبت به آن ها صورت نگیرد در پایان مدت تعیین شده نهایی خواهد شد و ملک بر اساس همان اطلاعات ثبت می شود. ^[۱۰]

اما در مواردی که اعتراض صورت می‌گیرد،تصمیم در خصوص این اعتراض ها توسط کمیسیون های خاص و کمیته های داوری می‌تواند اخذ شود و اگر لازم باشد در نهایت موضوع مورد اختلاف در دادگاه ها مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. این نوع شیوه ثبت در ثبت املاک جزایر دریای کارائیب به کار گرفته شده است. شیوه ثبتی که قانون ثبت ۱۳۱۰ ایران نیز برای ثبت املاک به کار برده و به ثبت عمومی معروف است نیز همین شیوه مذبور است.